Umowa deweloperska w świetle ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(Dz. U. Nr 232, poz.1377)
Dzień wejścia w życie ustawy: 29.04.2012r.
Uregulowanie prawne kwestii dotyczących określenia charakteru umowy deweloperskiej, środków ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, obowiązków stron takiej umowy, zasad prowadzenia rachunków powierniczych ma przyczynić się do zabezpieczenia ochrony interesów nabywców w procesie deweloperskim.
Obowiązujące przepisy prawa zdaniem ustawodawcy w sposób niewystarczający chronią interesy nabywców będących klientami firm deweloperskich. Nierzadko bowiem zdarzało się tak, że nabywca (klient) nie mógł zrealizować roszczenia o oddanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tracił lokal, ale częstokroć także oszczędności, zostając z wieloletnimi kredytami.
Ze względu na istnienie szeregu wątpliwości, co do charakteru umowy deweloperskiej oraz pojawiających się w tym zakresie rozbieżności interpretacyjnych i orzeczniczych, w ustawie z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego postanowiono uregulować występujące wątpliwości, a także zwiększyć bezpieczeństwo obrotu prawnego w tym zakresie.
Jak zostało już wyżej wskazane wątpliwości w orzecznictwie sądów budził charakter umowy.
Z jednej strony Sąd Najwyższy stwierdzał, iż umowa deweloperska nie jest umową nazwaną, także na gruncie regulacji art. 9 ustawy o własności lokali z 24.6.1994 r. (Dz.U. Nr85, poz. 388 ze zm.; dalej: WłLokU) – tak: SN w wyroku z dnia 9.7.2003r., sygn. akt IV CKN 305/2001.
Z drugiej strony pojawiały się orzeczenia, które przypisywały inny charakter tzw. umowie deweloperskiej. Dla przykładu, w tezie wyroku z dnia 25.6.1998r. (sygn. akt: I ACa 201/98) Sąd Apelacyjny w Lublinie wskazał, iż: w ramach art. 3531 KC strony mają do wyboru trzy możliwości: przyjęcie bez jakichkolwiek modyfikacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie, zawarcie umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności w tym również połączenie cech kilku umów nazwanych (tzw. umowy mieszane) lub zawarcie umowy nienazwanej, której treść ukształtują one całkowicie według swego uznania (oczywiście z zachowaniem ograniczeń wynikających z art. 3531 in fine). Zawarcie umowy, której treść odpowiada art. 9 ust. 1 WłLokU, lecz która nie spełnia wymogów określonych w ustępie drugim tego artykułu, oznacza jedynie, że do umowy tej ustawa o własności lokali nie ma zastosowania (ze względu na sprzeczność z wymienionym art. 9 ust. 2), natomiast nie oznacza, że jest to umowa nieważna, jeżeli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego.”.
Powyższe wątpliwości ma w zamiarze ustawodawcy rozwiać ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa zawiera definicję legalną umowy deweloperskiej. I tak, za umowę deweloperską uważa się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Bardzo istotną kwestią jest przewidziany przez ustawę wymóg zachowania formy szczególnej przy zawieraniu umowy deweloperskiej. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Nadto, umowa stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, nabywcy o:
- wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Co istotne, wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Ustawa definiuje także pojęcie dewelopera, nakładając na niego określone obowiązki, w szczególności obliguje dewelopera do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:
- zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest także sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien być doręczony nabywcy nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.
Nie ma jednak dowolności w ustalaniu treści prospektu informacyjnego, albowiem powinien on zawierać informacje określone we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.
Nabywcy (klientowi) przysługuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej na zasadach określonych w ustawie.
Przy czym istotne jest, że w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy na podstawie przesłanek, o których mowa w ustawie, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że w takim przypadku deweloperowi przysługuje zapłatą oznaczonej sumy pieniężnej, jako tzw. odstępne.
Ustawa przewiduje dość szeroki katalog podstaw mogących prowadzić do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Przyczynami odstąpienia od umowy mogą być chociażby:
brak wszystkich ustawowo przewidzianych elementów umowy deweloperskiej,
niezgodność między informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej,
niezgodność ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską.
Ustawa przewiduje także odpowiedzialność karną za niesporządzenie lub podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym.
Ustawa wchodzi w życie w dniu 29.04.2012r.
/autor opracowania: adw. Wojciech Kamiński/
