Epidemia koronawirusa wywróciła do góry nogami nie tylko nasze codzienne życie, ale także gospodarkę i prawo. Dynamiczne zmiany w prawie dotykają coraz szersze kręgi osób, w tym wynajmujących i najemców. Co zmieniło się w ich sytuacji?
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93 ze zm. – zwany dalej: k.c.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest zatem klasycznym stosunkiem zobowiązaniowym o charakterze wzajemnym. Należy przy tym pamiętać, że czynsz nie musi być płacony w pieniądzu, choć najczęściej tak właśnie się dzieje. Zazwyczaj najem kojarzy się też z oddaniem do użytkowania lokalu, ale trzeba pamiętać, że przedmiotem tego stosunku prawnego może być każda rzecz.
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374 ze zm. – zwana dalej: specustawą) oraz jej późniejsza nowelizacja z 28 marca 2020 roku, znacznie wpływają na stosunki pomiędzy najemcą a wynajmującym, regulując nie tylko czas trwania danej umowy, ale także kwestię ewentualnej zmiany wysokości czynszu. Ustawodawca wprowadza generalną zasadę, że do dnia 30 czerwca 2020 roku nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu (art. 31t ust. 1 specustawy). Oznacza to ni mniej, ni więcej, iż w okresie od wejścia w życie nowelizacji tej ustawy (czyli od…) do 30 czerwca bieżącego roku, nie będzie można nie tylko wypowiedzieć samej umowy, ale nawet jej warunków dotyczących wysokości płaconego przez najemcę czynszu. Oczywiście od powyższej reguły występują pewne wyjątki.
Kiedy można wypowiedzieć najem lub wysokość czynszu?
Wyjątki dotyczą umowy najmu lokalu (tak mieszkalnego, jak i wynajmowanego w innych celach).
W przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego, wynajmujący może wypowiedzieć najem lub wysokość czynszu, jeżeli lokator:
-
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
-
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
-
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (przy czym po upływie roku wynajmujący jest obowiązany udostępnić najemcy naprawiony lokal), lub
-
posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Ważne jest, aby lokal ten spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (musi być położony w tej samej miejscowości, wyposażony w takie same urządzenia techniczne, posiadać pokoje o powierzchni tożsamej z lokalem dotychczasowym), chyba że najemca z przyczyn od niego niezależnych nie może używać tego lokalu.
W przypadku wynajmowania lokalu do celów innych, niż mieszkalne, wynajmujący może wypowiedzieć najem lub wysokość czynszu, jeżeli najemca:
-
narusza postanowienia danej umowy najmu lub przepisów, dotyczących używania lokalu, będącego przedmiotem umowy, lub
-
istnieje konieczność rozbiórki/remontu budynku, w którym dany lokal się znajduje.
W obu powyższych przypadkach, użycie przez ustawodawcę alternatywy rozłącznej (,,lub”) sugeruje, że dla wypowiedzenia najmu bądź wysokości czynszu konieczne jest spełnienie tylko jednej z przesłanek.
A co w przypadku, gdy wypowiedzenie zostało już złożone?
Wszystko zależy od terminu wypowiedzenia. Jeżeli termin upłynął przed…, czyli przed dniem wejścia w życie nowelizacji specustawy, stosunek najmu ulega rozwiązaniu. Natomiast jeśli wypowiedzenie złożono przed wejściem w życie specustawy, ale termin przypada już po…, termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku. Oznacza to, że stosunek najmu nadal trwa, a wynajmujący może korzystać z lokalu mieszkalnego. Ważne jest jednak to, że aby tak się stało, trzeba złożyć oświadczenie wynajmującemu. Ustawodawca nie wskazuje co prawda jego formy, co oznacza, że może być ono złożone nawet ustnie, jednakże dla własnego bezpieczeństwa lepiej jest zastosować formę pisemną (maila, SMS-a, czy tradycyjny list – w tym ostatnim przypadku najlepiej wysłać wiadomość za potwierdzeniem odbioru).
Przykład 1: Oświadczenie o przedłużeniu terminu wypowiedzenia
Miejscowość, data
Ja niżej podpisany, na podstawie art. 31u ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374 ze zm.), oświadczam, że pragnę przedłużyć termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu (tu adres lokalu) z dnia… do 30 czerwca 2020 roku.
Podpis.
Oświadczenie musi być złożone w dniu upływu terminu wypowiedzenia. Należy pamiętać o tym, że zgodnie z art. 61 § 1 k.c. skuteczne oświadczenie woli innej osobie następuje wtedy, gdy doszło ono do niej w takiej formie, aby mogła się z nim zapoznać. Jeśli więc decydujemy się na wysłanie tradycyjnego listu, musimy to zrobić odpowiednio wcześniej. Nieco inaczej jest w przypadku poczty elektronicznej: wówczas wystarczy wysłanie maila, czy SMS-a tak, by druga strona mogła się z nim zapoznać (art. 61 § 2 k.c.). Dochowanie terminu jest bardzo ważne, ponieważ po jego przekroczeniu specustawa nas nie chroni, co oznacza, że wypowiedzenie staje się skuteczne.
Od powyższego przedłużenia wypowiedzenia są jednak wyjątki. Dotyczą one najemcy, który:
-
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
-
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
-
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
-
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
-
posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, chyba że najemca z przyczyn od niego niezależnych nie może używać tego lokalu.
A jeśli kończy się czas obowiązywania umowy najmu lokalu?
Jeśli umowa została zwarta przed dniem wejścia w życie nowelizacji specustawy, a jej termin upływa po tym dniu, to ulega ona przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku na dotychczasowych warunkach. W takim przypadku znów trzeba złożyć drugiej stronie oświadczenie woli (najpóźniej w dniu upływu obowiązywania takiej umowy).
Przykład 2: oświadczenie o przedłużeniu umowy
Miejscowość, data
Ja niżej podpisany, na podstawie art. 31s ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374 ze zm.), oświadczam, że pragnę przedłużyć umowę najmu lokalu (tu adres lokalu) z dnia… do 30 czerwca 2020 roku.
Podpis.
Od tej zasady ustawodawca przewidział jednak cały szereg wyjątków:
-
Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, w której najemca przez 6 miesięcy przed dniem wejścia w życie nowelizacji albo – jeśli umowa trwała krócej, niż 6 miesięcy – przez cały okres jej trwania, był w zwłoce z zapłatą czynszu, opłat za używanie lokalu (innych niż czynsz) lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal, a przez niego pobieranych. Przy czym zwłoka ta wynikać musi z nieuiszczenia danego świadczenia za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, a łączna wartość zaległych należności przekraczać musi kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.
-
Drugi wyjątek dotyczy takiego użytkowania lokalu przez najemcę, który jest sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem, jak i sytuacji, w której najemca zaniedbuje swe obowiązki, doprowadzając do powstania szkód w lokalu.
-
Trzeci wyjątek sprowadza się do wynajęcia, podnajęcia albo oddania lokalu do bezpłatnego użytkowania innej osobie bez posiadania pisemnej zgody wynajmującego. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca uczynił to z całym lokalem, czy tylko z jego częścią.
-
Czwarte wyłączenie odnosi się do najemcy, który posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Ważne jest, aby lokal ten spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca z przyczyn od niego niezależnych nie może używać tego lokalu.
A jeśli wynajmuję od Skarbu Państwa?
Nowelizacja specustawy przyznaje stosownym organom (starosta, prezydent miasta na prawach powiatu) kompetencje do odroczenia, rozłożenia na raty lub nawet umorzenia płatności należności przewidzianych za najem nieruchomości, będących własnością Skarbu Państwa. Jednakże art. 15zzze ust. 1 nowelizacji specustawy nie nakłada na wskazane organy takiego obowiązku.
Organy te mogą również odstąpić od dochodzenia takich należności, jeśli płynność finansowa danego podmiotu pogorszyła się w wyniku pandemii koronawirusa. Należy wtedy złożyć stosowny wniosek, ale nawet w tym przypadku organ administracji publicznej nie ma obowiązku odstąpienia od dochodzenia wskazanych należności.
A jeśli specustawa mnie nie chroni?
Jeśli żaden ze wskazanych wyżej przepisów nie znajduje zastosowania, warto rozważyć powołanie się na art. 3571 k.c. Regulacja ta nazywana z łaciny clausulą rebus sic stantibus (,,nadzwyczajnej zmiany okoliczności”) aktualizuje się w sytuacji, w której strony danego zobowiązania nie mogą spełnić swego świadczenia ze względu na okoliczności, których wcześniej nie dało się przewidzieć (np. pandemii koronawirusa). Chodzi tu jednak tylko o takie sytuacje, do których strony się nie przyczyniły.
Aby klauzula mogła zostać zastosowana, musi ziścić się jedna z dwóch przesłanek:
-
Spełnienie przez stronę świadczenia połączone jest z nadmiernymi trudnościami;
-
Albo grozi jej rażącą stratą.
Ustawodawca posługuje się tutaj zwrotami nieostrymi (,,nadmierne trudności”, ,,rażąca strata”), co ma na celu uelastycznienie tego przepisu tak, aby sąd mógł zdecydować, czy dana przesłanka ziściła się w konkretnym stanie faktycznym.
Jeśli tak się stanie, sąd może:
-
Oznaczyć sposób wykonania zobowiązania;
-
Wysokość świadczenia;
-
Orzec o rozwiązaniu umowy.
Przed wydaniem orzeczenia sąd bierze pod uwagę interes stron oraz zasady współżycia społecznego, czyli przesłanki etyczno-moralne oraz utrwalone zwyczaje związane z obrotem prawnym.
